Asien Kurier: Das Immobilien-Transaktionsgesch�ft ist 2008 weltweit stark zur�ckgegangen � auch im asiatisch-pazifischen Raum. Wie ist derzeit die Lage?]
John Stinson: Die Immobilienpreise sind in der ganzen Region stark gefallen, weil die Mieten im letzten Quartal 2008 und am Anfang des Jahres unter Druck waren. Seit einigen Monaten hat sich der R�ckgang der Mieten sp�rbar verlangsamt. Die aktuellen Transaktionen weisen darauf hin, dass in einigen M�rkten eine Bodenbildung bei den Preisen stattfindet. Wir beobachten aktuell, dass in Japan, China, Australien und S�dkorea das Interesse der Investoren zur�ckkehrt. Das Transaktionsvolumen in Asien-Pazifik ist seit Beginn des Jahres wieder kr�ftig gewachsen. Bereits im ersten Quartal 2009 hat es sich im Vergleich zum Vorquartal mehr als verdoppelt. Zur Jahresh�lfte sind Immobilien im Wert von 11,2 Milliarden US-Dollar gehandelt worden. Bis Ende des Jahres werden sich auch die B�rom�rkte in Singapur und Hongkong beleben. F�r Schwellenl�nder wie Indien, Malaysia, Taiwan und Vietnam werden sich Investoren erst wieder im n�chsten Jahr zunehmend interessieren.
Asien Kurier: F�r welche Art von Immobilien interessieren sich Investoren aktuell?
John Stinson: Im Moment suchen die meisten Investoren nach Core- und Core-Plus-Immobilien. Core-Immobilien sind Objekte, die sich in Top-Lagen befinden und technisch auf dem neuesten Stand sind. Hier ist das Vermietungsrisiko sehr gering. Core-Plus-Immobilien sind ebenfalls in guten Lagen, aber weniger gut ausgestattet, weswegen das Risiko, aber auch die Rendite f�r den Investor h�her sind. Da die Preise stark nachgegeben haben, erreichen Investoren mit dieser Art von Immobilien Renditen, die sie noch vor zwei Jahren nur mit risikoreichen Value-Added-Immobilien erzielen konnten. Private Equity Fonds aus den USA und einige asiatische Investoren beginnen wieder mit der Suche nach opportunistischen Investments. Da das Vertrauen wieder zur�ckkehrt, steigt bei Investoren auch wieder der Risikoappetit. Derzeit sind qualitativ hochwertige Objekte zu guten Renditen am Markt, wie es f�r mehr als zehn Jahre nicht mehr der Fall war. Das feuert das Investoreninteresse an.
Asien Kurier: Welche Nutzungsarten sind denn gefragt?
John Stinson: Am st�rksten werden B�roimmobilien in den Schl�sselm�rkten Tokio, Seoul, Shanghai, Hongkong, Singapur, Sydney und Melbourne nachgefragt. Logistikimmobilien mit langen Mietvertr�gen sind in S�dostasien, Japan, China und Australien ebenfalls sehr beliebt. Sehr gro�es Interesse besteht am Hotelmarkt. Meistens sind es sehr verm�gende Privatleute, aber auch Immobilienfirmen und Hotelbetreiber. Das Hotelsegment bietet ein enormes Wachstumspotential bei den Immobilienpreisen, wenn der Einstiegszeitpunkt korrekt gew�hlt wird. Der Markeneinfluss ist dabei entscheidend. Daher ist es wichtig, dass der Hotelkettenbetreiber in der Region gut vertreten ist. Das trifft auf Hilton, Shangri-La, Intercontinental, Marriott, Mandarin Oriental, Ritz Carlton, Banyan Tree, Radisson, Sheraton und Conrad zu. Mit Ausnahme von kleineren Transaktionen haben Preiskorrekturen noch nicht stattgefunden. Die Hotels im mittleren Preissegment sind weniger von der weltweiten Finanzkrise betroffen.
Asien Kurier: Was ist mit Shopping-Centern?
John Stinson: Einzelhandelsimmobilien sind ebenfalls attraktiv, allerdings haben Investoren aus �bersee zu diesen M�rkten kaum Zugang. Der Besitz von Einzelhandelsobjekten in Singapur ist beispielsweise in den H�nden weniger Marktteilnehmer. Daher sind nur wenige Kaufgelegenheiten verf�gbar. Einzelhandel existiert vor allem in gro�en Multifunktionskomplexen, die aus einer Einzelhandelsplattform mit angeschlossenem B�ro- oder Hotelturm bestehen. Daher ist das Angebot f�r reine Einzelhandelsinvestoren sehr begrenzt.
Asien Kurier: Welche Renditeerwartungen haben Investoren an Immobilien in Asien-Pazifik?
John Stinson: Investoren erwarten Renditen von 400 bis 450 Basispunkten �ber der Verzinsung einer risikofreien Anlage f�r Core Immobilien. Im Fall von Core Plus Immobilien erwarten Investoren 500 bis 550 Basispunkte �ber der Verzinsung einer risikofreien Anlage.
Asien Kurier: Die Renditeerwartungen waren vor der internationalen Finanzkrise sicherlich niedriger als sie heute sind. Wo lagen sie vor Ausbruch der Krise?
John Stinson: Investoren erwarten heute in der Tat h�here Renditen. Vor der internationalen Finanzkrise hatten Investoren bei Core Immobilien noch Renditen von 100 bis 150 Basispunkten �ber dem Zins einer risikofreien Anlage erwartet. Bei Core Plus Immobilien waren es 150 bis 200 Basispunkte.
Asien Kurier: Was macht die asiatisch-pazifischen M�rkte f�r Immobilieninvestoren aktuell wieder interessant?
John Stinson: Investoren haben aus der Finanzkrise gelernt. Sie investieren lieber direkt statt indirekt in Immobilien. Au�erdem legen sie wert auf eine gr��ere geographische Streuung. Davon profitiert auch die Region Asien-Pazifik. Eine DTZ-Studie Anfang des Jahres kam zu dem Ergebnis, dass globale Fonds deutlich besser abgeschnitten haben als Fonds, die auf einzelne L�nder konzentriert waren. Derzeit werden Investoren vor allem von den Preiskorrekturen angelockt. Es gibt in einigen M�rkten eine gro�e Anzahl von Kaufgelegenheiten. Im Gegensatz zu europ�ischen M�rkten wie Deutschland folgen M�rkte in Asien-Pazifik tendenziell sehr schnell wirtschaftlichen Auf- und Abw�rtstrends. Der Grund besteht in den relativ kurzen Mietlaufzeiten. Dies ist derzeit ein Vorteil f�r die asiatisch-pazifischen M�rkte. Hinzu kommen W�hrungsvorteile, niedrige Zinsen, leichtere Finanzierung und relativ einfache Bedingungen an den Transaktionsm�rkten.
Asien Kurier: In welchen M�rkten sind denn derzeit die gr��ten Preiskorrekturen zu beobachten?
John Stinson: In Singapur sind die Preise von B�roimmobilien um 40 Prozent gefallen und die Nettoanfangsrenditen sind seit Ausbruch der Krise von 3,5 Prozent auf 5,5 Prozent im Central Business District gestiegen. In Australien betrug der Preiseinbruch bei B�roimmobilien bis zu 40 Prozent. Die Nettoanfangsrenditen sind um 150 bis 200 Basispunkte gestiegen. Mit Hinblick auf Preiskorrekturen hat in den M�rkten Singapur und Australien eine Bodenbildung eingesetzt.
Asien Kurier: Sind die Immobilienpreise in den anderen L�ndern der Region deutlich weniger stark zur�ckgegangen?
John Stinson: Singapur und Australien f�hren die Rangliste der Preisnachl�sse an. Es gibt auch noch andere L�nder, in denen es nennenswerte Preiskorrekturen gab. In Seoul sind die Preise von B�roimmobilien um 30 Prozent zur�ckgegangen und die Nettoanfangsrenditen stiegen um 200 Basispunkte. In Shanghai und Beijing sind die Immobilienpreise um 25 Prozent zur�ckgegangen und die Nettoanfangsrenditen um 100 Basispunkte gestiegen. Der Preisr�ckgang in Hongkong und Japan betrug 20 Prozent, die Nettoanfangsrenditen stiegen um 100 Basispunkte in Hongkong sowie 50 bis 75 Basispunkte in Japan. Mit zehn Prozent fiel die Preiskorrektur in Taipei am geringsten aus. Hier stieg die Nettoanfangsrendite lediglich um 25 Basispunkte.
sien Kurier: Sie haben eingangs erw�hnt, dass Schwellenl�nder wie Malaysia und Thailand erst 2010 wieder interessant werden. Woran liegt das und welche Nutzungsarten sind attraktiv?
John Stinson: Vor zwei Jahren haben internationale Investoren Malaysia, Thailand, Vietnam und Taiwan ins Visier genommen. Wie in Osteuropa wurden Investoren aufgrund h�herer Renditeaussichten angelockt. Im Moment erhalten Investoren diese Renditen in entwickelten M�rkten, aber werden wahrscheinlich 2010 nach Thailand, Malaysia, Taiwan und Vietnam zur�ckkehren. In Taiwan muss beachtet werden, dass es hier nur eine begrenzte Anzahl an verf�gbaren Kaufgelegenheiten gibt. W�hrend Investoren in Malaysia an allen Gewerbeimmobilien interessiert sind, sind sie in Thailand in erster Linie auf Hotel- und Wohnimmobilien in Ressortgebieten fokussiert.
Asien Kurier: Wie ist aktuell die Situation an den Vermietungsm�rkten in Asien-Pazifik? Zeichnet sich eine Erholung ab?
John Stinson: Die starken R�ckg�nge der Mieten in der Region haben sich im ersten Quartal 2009 in einigen M�rkten verlangsamt. Die M�rkte scheinen sich zu stabilisieren. Es ist noch zu fr�h, um zu sagen, ob es sich dabei um eine nachhaltige Erholung handelt, aber die Mieten in Asien-Pazifik verringern sich mittlerweile deutlich weniger stark als bisher. Die Fundamentaldaten sprechen f�r die M�rkte. Es existiert kein auffallendes �berangebot wie es in der Abschwungphase in den 1990er-Jahren der Fall war. Wir erwarten, dass ein Anstieg der Nachfrage auf die Mieten stabilisierend wirken wird.
Asien Kurier: Warum sind vor allem in Singapur die B�romieten stark eingebrochen.
John Stinson: Dazu haben insbesondere die Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf den Finanzsektor gef�hrt. Die Regierung in Singapur hat im Jahr 2006 zur Unterst�tzung des Wirtschaftswachstums begonnen, ein Finanzdienstleistungszentrum und einen Tourismus-Mittelpunkt zu schaffen. Es war geplant, dass die Bev�lkerung bis 2008 von 3,3 auf 4,3 Millionen anw�chst und bis 2010 rund 5,5 Millionen erreicht. Dieses Wachstum wollte die Regierung in erster Linie durch einen Anstieg der Einwanderungszahlen erreichen. Die Finanzdienstleistungszentrums-Politik beinhaltet eine Reduzierung der Unternehmens- und Verm�genssteuer. Durch eine neue Rechtssprechung wurde die Ansiedlung von Treuh�nderfonds oder Unternehmen und das Listing an der Singapurer B�rse SGX vereinfacht. Es wurden auch mehr Banklizenzen vergeben, um die Etablierung eines privaten Verm�gensmanagementcenters zu unterst�tzen.
Tourismusinitiativen beinhalteten die Er�ffnung des Terminals 3 am Changi Airport in Singapur, die Vergabe von zwei integrierten Ressort-Lizenzen, die die ersten Kasinos auf dem Inselstaat darstellen und den gesamten Hotelbestand um 6.500 R�ume wachsen lie�en. Beide regierungspolitischen Initiativen waren �u�erst erfolgreich und die Inselbev�lkerung erreichte bis 2008 rund 4,3 Millionen. Es gab einen rasanten Anstieg von Firmenumsiedlungen nach Singapur. Sowohl Standard Chartered als auch RBS haben Singapur zu ihren regionalen Hauptgesch�ftsstellen gemacht.
Die Initiativen waren so erfolgreich, dass aufgrund der hohen Nachfrage und des niedrigen Angebots eine Angebotsl�cke bei neuen B�ro- und Wohnfl�chen entstanden ist und sich zwischen 2006 und 2008 eine Blase bei Mieten und Preisen von B�ros und Wohnungen gebildet hat. Diese Blase platzte 2008, weil die Fl�chennachfrage seitens der Finanzdienstleister einbrach. Vermieter reagierten schnell und reduzierten die Mieten � in manchen F�llen auf das Niveau von 2006. Beispielsweise fielen die Mieten in Battery Road um 50 Prozent. Die Immobilienwerte folgten im selben Tempo. Da der Finanzsektor aktuell wieder expandiert, verbessert sich die Lage am B�romarkt wieder sp�rbar.
Asien Kurier: Sie hatten eingangs bereits erw�hnt, dass Investoren aktuell an China, Japan, Australien und S�dkorea interessiert sind. Welche St�dte stehen im Fokus?
John Stinson: Investoren interessieren sich derzeit vor allem f�r Metropolst�dte: Tokio, Shanghai, Sydney, Melbourne und Seoul. In j�ngster Zeit w�chst das Interesse an Hongkong und Singapur.