Jeonse und Wolse - das koreanische Mietsystem

Bevor die ersten konkreten Schritte zur Gründung einer Niederlassung in Korea unternommen werden, sollte man sich mit der Auswahl eines geeigneten Standorts, und ganz besonders mit dem koreanischen Mietsystem befassen.

"Makler Deohill" auf koreanisch
Foto: Elias Peterle

Das koreanische Mietsystem unterscheidet sich in vielen Punkten von dem in der Heimat. Im Vergleich zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz muss ein deutlich höherer Liquiditätsbedarf im Finanzplan berücksichtigt werden. Ferner ist ein bereits abgeschlossener gültiger Mietvertrag. Voraussetzung zur Gründung einer Niederlassung in Korea, ohne welchen die Eintragung ins Handelsregister und die Anmeldung beim zuständigen Finanzamt nicht möglich ist. Auch wenn der letzte Punkt für deutschsprachige Kaufleute nicht auf Anhieb logisch klingt. Die Koreaner haben dieses System, welches ihnen unter anderem hilft, die Gründung von Briefkastenfirmen zu verhindern, oder zumindest zu erschweren.

Das koreanische Mietsystem unterteilt sich hautsächlich in zwei Gruppen, Jeonse und Wolse. Das aus dem deutschsprachigen Raum bekannte Monatsmietsystem wird in Korea in der Regel nur für eine spezielle Immobilienart (Einzelzimmer und Studentenwohnung) angewandt und in diesem Bericht nicht weiter berücksichtigt.

Jeonse ist ein Mietsystem welches es in dieser Art nur in Korea gibt. Beim Jeonse wird ein Betrag als Kaution hinterlegt, der üblicherweise zwischen 40% bis 60% des Verkehrswertes der Immobilie beträgt. Im Privatbereich ist Anfang 2013 aufgrund der besonderen Marktsituation sogar mit bis zu 80% des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie als Jeonse zurechnen. Dies ist vor allem sinkender Zinsen für Spareinlagen geschuldet und der derzeitigen stagnierenden Marktsituation, in welcher viele Markt-Teilnehmer mit sinkenden Immobilien-Preisen rechnen und lieber eine Wohnung per Jeonse mieten als Wohnungseigentum zu erwerben.

Anders als in Deutschland, wird der Zinsertrag der Kaution nicht an den Mieter ausbezahlt, sondern der Vermieter behält diesen als Mietzins ein. Nach Ablauf der Vertragszeit wird die ursprüngliche Kaution in voller Höhe zurückbezahlt.

Dieses Mietsystem für den Privatbereich wird für Europäer leichter verständlich, wenn man weiß, dass es lange Zeit in Korea keine Bankdarlehen für Privatpersonen zum Erwerb von Immobilieneigentum gab. Dies wurde von der koreanischen Regierung erst in den letzten beiden Jahrzehnten langsam erlaubt. In der Vergangenheit war akzeptabler Wohnraum äußerst knapp, und so konnten und mussten die wenigen Wohnraumeigentümer die Mieter zur Finanzierung durch �Jeonse� in Anspruch nehmen.

Wolse ist ein geteiltes System bei welchem üblicherweise 1 bis 3 "Jahresmieten" als Kaution hinterlegt werden und weitere monatliche Mietzahlung anfallen. Auch bei Wolse wird der Zinsertrag der Kaution einbehalten. Im gewerblichen Bereich wird hauptsächlich das Wolse-System angewandt.

In Korea gilt per Gesetz das metrische System. Dennoch verwenden die Koreaner im Alltag noch immer gerne die alte koreanische Flächenmaßeinheit Pyong. Ein Pyong sind 3.3058 m2. Viele Immobilien werden oft mit der Bruttofläche, im koreanischen Gong-geeub Myoun-joek genannt, angeboten, welche aufgrund verschiedenster Berechnungsmöglichkeiten des Baurechts, insbesondere für deutschsprachige Kaufleute, unerwartet stark von der Nutzfläche (Nettofläche), im koreanischen Joen-yong Myoun-jeok genannt, abweichen kann. Diese Nettofläche wird auch oft umgangssprachlich Sil-Pyong genannt. Beide Angaben sind gleichermaßen wichtig, da die Nebenkostenabrechnung anhand der Bruttofläche berechnet wird. Im späteren Vertragswerk wird ausschließlich das metrische System verwendet, da die Benutzung der alten Maßeinheit Pyong im Vertrag oder Schriftverkehr inzwischen eine Geldbuße nach sich ziehen kann.

Die Standortsuche und Auswahl sollte vor allem unter betriebswirtschaftlichen Aspekten getroffen werden, wobei die Mietkosten nur ein Aspekt unter vielen ist. Wichtig ist unter anderem ein guter Anschluss an die Infrastruktur (U-Bahnanschluss, Busverbindungen, Autobahn- und ggf. Flughafennähe), Nähe zum Kunden und Zugang zu qualifiziertem Personal.

In vielen, aber nicht in allen Branchen, ist ein repräsentatives Büro (und die Adresse) wichtig. Mitunter achten sogar potentielle Angestellte aus Prestigegründen auf die Telefonvorwahl der Firma und lehnen Firmen ab, welche außerhalb des Vorwahlgebiets von Seoul (02) liegen. Für Firmen welche Personal aus dem deutschsprachigen Raum anstellen, und die Familie nach Korea mitkommt, empfiehlt sich eine Wohnung und gegebenenfalls ein Büro in der Nähe der jeweiligen Schule zu suchen.

Für die Suche von nicht gewerblichen Immobilien gibt es verschiedene koreanische Internetseiten, welche eine erste Orientierungshilfe sein können. Englische Seiten sind weitestgehend unbrauchbar. Die Angebote sind meist komplett überteuert und lassen jeglichen Bezug zur koreanischen Realität vermissen - vor allem beim Preis. Gewerbliche Immobilien sind über das Internet schwer ausfindig zu machen, oft sind die Angebot im Internet veraltet und ohne Bilder. In diesem Fall hilft nur die Eingrenzung des Suchgebiets und die Zusammenarbeit mit mehreren lokalen Maklern, so wie die Besichtigung der Objekte vor Ort, um aus mehreren Mietobjekten eine adäquate Auswahl treffen zu können.

Für Industriebetriebe und das produzierende Gewerbe kann auch eine der vielen freien Wirtschaftszonen (Free Economic Zone oder FEZ) interessant sein. Wobei man darauf hinweisen muss, dass die meisten ausländischen Investoren, unabhängig vom Standort, Steuervergünstigungen in Anspruch nehmen können und die Hauptargumente für eine Ansiedlung in einer freien Wirtschaftszone nicht auf Steuervergünstigungen basieren, sondern auf der Verfügbarkeit von Bauland und gegebenenfalls auch von geeigneten Personal. Bedingt durch den hohen Baugrundstückmangel, können freie Wirtschaftszonen eine gute Alternative für den Bau neuer Fertigungsstätten und Lagerhallen sein.

Die Anmietung erfolgt in Korea in der Regel über Makler, im Koreanischen Budongsan genannt. Dies ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber gängige Praxis und ratsam. Diese Makler sind speziell ausgebildet, haben eine Makler-Lizenz und sind bei der Bezirksverwaltung, im koreanischen Gucheong, genannt, registriert. Ein Makler kann immer nur für einen Bezirk registriert sein und nicht selbst bezirksübergreifend agieren. Es ist sehr ratsam sich die Registrierung eines Maklers anzuschauen, und gegebenenfalls durch die Bezirksverwaltung anhand der Registrierungsnummer und Namen, prüfen zu lassen. Ferner sollte jeder Makler eine Versicherungspolice von mindestens 100 Millionen koreanischen Won (ca. 70.000 Euro) vorweisen und später dem Vertrag beilegen. Die Maklergebühren werden durch die Bezirksverwaltung festgelegt und variieren zwischen gewerblichen und privaten Immobilien.

Die Vertragsdauer ist Verhandlungssache, wobei ein Zeitraum unter 6 Monaten und über 3 Jahren eher unüblich ist. Üblich sind Zwei-Jahresverträge. Die Mietverträge sind in der Regel sehr einfach gestaltet, eine kurze Prüfung durch einen koreanischen Anwalts ist dennoch zu empfehlen, um eventuelle Missverständnisse auszuschließen, aber auch um sich gegenüber dem heimischen Management abzusichern. Bei der Vertragsschließung ist zu beachten, dass von allen (koreanischen) Parteien die Siegelabdruckzertifikate vorhanden sind.  (Details im Artikel "Der Gebrauch von Siegeln", Asien Kurier, Nr. 67 vom 1. Dez. 2012).  Bei einer Firmengründung muss noch vor der tatsächlichen Gründung ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Der ausländische Investor hat zu diesem Zeitpunkt kein Siegel. Er kann aber durch einfache Unterschrift den Vertrag ausfertigen. Der Vertrag sollte dabei so formuliert werden, dass er automatisch vom Investor auf die zu gründende Gesellschaft übergeht, sobald die Gründungsaktivitäten für dieselbe vollständig durchgeführt sind.

Für Privatpersonen gilt ein umfangreicher Mieterschutz. Dennoch sollte darauf geachtet werden, dass, bei privater und gewerblicher Anmietung, keine, bzw. keine die Sicherheit an sich beeinträchtigende Hypothek oder Baulasten, zu Lasten der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Sollte dies dennoch der Fall sein, sollte das wirtschaftliche Risiko genau abgewogen werden. Bei der Anmietung von Gewerbeflächen gibt es je nach Region Unterschiede im Schutzumfang, welche bei der Bezirksverwaltung angefragt werden können. In Seoul gilt aktuell, dass wenn Kaution + Monatsmiete x 100 ≤ 300.000.000 koreanische Won sind, besteht ein gesetzlicher Schutz von 30.000.000 koreanische Won (ca. 21.130 Euro, 1 Euro = 1419 korean. Won, Okt.-Dez. 2012) auf die Kaution. Da die Grenze von 300.000.000 koreanischen Won oft überschritten wird, ist der Rat eines Rechtsanwalts (nicht Steuerberaters) zum Thema Sicherheiten in der Regel sinnvoll und anzuraten. Außerdem kann der Rechtsanwalt bei der Eintragung einer Hypothek behilflich sein. Wird eine Expatriatewohnung über die Firma angemietet (was steuerlich sinnvoll ist, da die Firma die Miet- und Nebenkosten als Ausgaben verbuchen darf), sollte die Kaution entsprechend im Grundbuch eintragen werden, da kein besonderer Mietschutz für private Wohnflächen besteht, welche von einer Firma angemietet werden.

In Korea findet oft keine ordentliche Büro bzw. Wohnungsübergabe statt. Man bekommt im schlimmsten Fall einfach den Pin-Code für die Eingangstür und ist dann auf sich alleine gestellt. Der Begriff "besenrein" ist unbekannt, und es kommt nicht selten vor, dass man alte Büromöbel oder den alten Teppichboden des Vormieters selbst entsorgen muss. In vielen Fällen kann es auch sein, dass frühere Mieter an der Elektrik nicht fachgerechte Modifikationen vorgenommen haben, und man diese zusammen mit der Netzwerkverkabelung und Klimaanlage entsprechend nachbessern muss. Oft sind die Büros mit einer individuellen Inneneinrichtung versehen worden, welche nach ein paar Jahren erhebliche Abnutzungserscheinungen aufweisen. Dies ist auch der niedrigen Qualität vieler verbauter Materialien geschuldet. Daher sollte ein angemessener Etat für die Reinigung und Renovierung vorgesehen werden. Die Qualität der koreanischen Handwerker ist mit mäßig zu bezeichnen, wobei Preis und Qualität oft nicht einhergehen. Um einem westlichen Qualitätsanspruch gerecht zu werden, sollte man selbst die Arbeiten intensiv betreuen, um eventuelle Kommunikationsmissverständnisse umgehend zu korrigieren und Ausführungsmängel frühzeitig anzusprechen. Die Zahlungsmodalitäten für die Handwerker sollten so gestaltet sein, dass der Großteil des Geldes erst nach Abschluss der Arbeiten beglichen wird. Die Tagessätze von Handwerker liegen bei 150.000 - 300.000 koreanischen Won am Tag (106- 211 Euro), plus Material. Grundsätzlich gilt, dass selbst wenn Handwerker weniger als einen Tag benötigen, Sie immer einen vollen Tag abrechnen.

Für die anschließende Möblierung und Einrichtung gibt es verschieden koreanische Online-Shops und designierte Orte in Seoul (sogenannte "Möbelstraßen") wo sich Möbelhäuser konzentrieren, wobei die tatsächliche Auswahl eher gering ist, da fast jeder Anbieter in etwa das gleiche Angebot hat, das Preis-Leistungs-Verhältnis ist in der Regel aber gut.

Die Verfügbarkeit der üblichen Einrichtungsgegenstände und IT-Komponenten ist grundsätzlich sehr gut und Lieferzeiten von 1 bis 2 Tage nicht unüblich. Allerdings wird für die Verfügbarkeit spezieller Komponenten, wie kundenspezifische Server oder Arbeitsplatz-PC, oft ein Vorlauf von 2 bis 4 Wochen vom Anbieter benötigt. Für Telefon und Internetanschluss stehen verschiedene Anbieter zur Verfügung, welche alle meistens binnen 24 Stunden die Leitungen freischalten. In Europa setzt sich seit einiger Zeit bei der Telekommunikation VoIP (Voice over Internet Protocol) mit dem SIP-Protokoll (Session Initiation Protocol) durch. Auch die koreanischen Anbieter arbeiten hauptsächlich auf dem SIP-Protokoll, erlauben aber oft nicht den entsprechenden Zugang zur freien Konfiguration, was eine Anbindung der koreanischen Niederlassung an das eigene Firmennetzwerk erschwert. Kleinere Internet Service Provider sind oft flexibler als die großen Anbieter und erlauben eine Integration ins eigene Firmennetzwerk.

Die Verlängerung für die gemietete Immobilie kommt in der Regel sechs Wochen bis ein Monat vor Ablauf der Vertragslaufzeit, sie sollte spätestens ein Monat vor Ablauf des laufenden Vertrags mit dem Vermieter besprochen werden sollte, eher etwas früher. Im Falle, dass der Vermieter die Frist versäumt, verlängert sich der Vertrag um ein Jahr, wobei der Mieter nun eine Kündigungsfrist von drei Monate in Anspruch nehmen kann. In Korea gibt es faktisch keine Mietpreisbindung, da die Mietverträge nach Ablauf neu aufgesetzt werden und es selten vorkommt, dass ein bestehender Vertrag ohne Änderungen (insbesondere bei den Mietkosten) verlängert wird.

Sollten eine Kündigung durch den Mieter innerhalb der Vertragslaufzeit notwendig sein, ist dies eigentlich immer mit erhöhten Kosten für den Mieter verbunden. In der Regel übernimmt der Mieter die Kosten für den Makler und gegebenenfalls den Mietausfall. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Vermieter und Makler ist ratsam, um diese Kosten gering zu halten. Aus unserer Erfahrung heraus halten wir es auch für wichtig zu berücksichtigen, dass beim Umzug einer Firma alle Firmendokumente (z.B. der Handelsregistereintrag und das Steuernummer-Zertifikat) innerhalb von 14 Tagen auf die neue Adresse umgeschrieben werden müssen. Selbstredend sollten Sie Ihre Kunden und Geschäftspartner ausführlich informieren.

Zieht ein ausländischer Geschäftsführer privat um, muss dessen Adressänderung ebenfalls binnen 14 Tagen dem Handelsregister und der Steuerbehörde mitgeteilt werden, die neue Adresse bei der lokalen Bezirksverwaltung eingetragen und der Ausländerausweis (Alien Registration Card) bei der Ausländerbehörde sowie der koreanischen Führerschein bei der zuständigen Führerscheinbehörde oder der jeweiligen Polizeihauptdirektion zur Adressänderung auf dem jeweiligen Lichtbilddokument vorgelegt werden. Da bei Koreanern manches davon automatisch durch die digitale Vernetzung der Behörden geschieht, wird daher von vielen Koreanern angenommen und behauptet, dass es auch bei Ausländern automatisch funktioniert. Dies ist leider eine für Ausländer unangenehme und bußgeldpflichtige Falschannahme und wird immer wieder erst dann als solche erkannt, wenn der Gerichtsvollzieher bezüglich des Bußgeldes vor der Türe steht.

Bitte beachten Sie, dass es sich um koreanische Rechtsvorschriften handelt und für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität, keine Gewähr übernommen wird.