Datum: 2022-12-31

Es ist entspricht einer guten Tradition, dass der Immobilienmarkt von politischen Ver�nderungen unber�hrt bleibt. Dies ist vor allem f�r Auslandsinvestitionen wichtig, da die Grundst�cksentwicklung wie auch die Immobilienpreise in weiten Teilen Thailands von der Auslandsnachfrage gepr�gt sind. Der Gesetzgeber bem�ht sich zur Zeit, durch weitere Ma�nahmen den Immobilienstandort noch attraktiver zu gestalten.
Gem�� den amtlichen Zahlen werden im Jahresquartal etwa 50.000 Bauerlaubnisse und hiervon rund 1.000 Bauerlaubnisse f�r Hochh�user beantragt. Die Zahlen schwanken stark, zeigen aber seit der Immobilienkrise von 1997 eine positive Aufw�rtsentwicklung. Auch die teilweise spektakul�ren Immobilienprojekte in Bangkok und Pattaya machen deutlich, dass es sich um einen Wachstumsmarkt handelt.
Wachstum ben�tigt in besonderem Ma�e Rechtssicherheit. Dies betrifft zum einen die M�glichkeiten zum sicheren Rechtserwerb durch Ausl�nder und ausl�ndisch beherrschte thail�ndische Gesellschaften. Zum anderen stellt sich die Frage, wie sich der K�ufer rechtlich sichern kann, dass eine von ihm angezahlte Immobilie tats�chlich auch errichtet wird und er seine Anzahlung nicht in der Insolvenz des Projektentwicklers verliert.
Die Erfahrung zeigt, dass sich ausl�ndische Investoren immer kritischer mit den rechtlichen Rahmenbedingungen einer Immobilieninvestition auseinandersetzen. Fr�her wurde h�ufig blind dem Weg gefolgt, der in der Vergangenheit von anderen vorgezeichnet worden war. Heute werden - zumindest bei mitteleurop�ischen K�ufern - Alternativen bewertet und kritisch verglichen.
Das im M�rz 2008 ver�ffentlichte Gesetz zum Erwerb von Eigentumswohnungen (Condominium Act) wird weitgehende Auswirkungen auf das Marketing und die Ver�u�erung von thail�ndischem Wohnungseigentum haben. Die Vertragsstruktur wird weitgehend vereinheitlicht, die K�uferrechte werden aufgewertet. Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben gelten im Zweifel zu Gunsten des Erwerbers.
In der Diskussion befinden sich einerseits eine Erh�hung der Ausl�nderquote beim Erwerb eines Condominiums. Gegenw�rtig ist dies auf 49 Prozent der Wohneinheiten begrenzt. Andererseits wird �ber die Verl�ngerung der Mietdauer auf 50 Jahre nachgedacht. Bisher ist f�r die private Nutzung eine Wohnrechtsvereinbarung �ber maximal 30 Jahre m�glich. Es wird sich zeigen, ob dies zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitr�gt oder ein Wunschtraum der Projektentwickler bleibt.
Anzahlungen spielen im Immobiliengesch�ft stets eine besondere Rolle. Sie dienen nicht nur der Absicherung des K�uferinteresses, sondern k�nnen auch aktiv zur Finanzierung eingesetzt werden. Im Rahmen der Bauerrichtung tr�gt der K�ufer somit einen Teil des Fertigstellungsrisikos, ohne dass ihm dies bewusst sein muss. Er kann gem�� den �blichen Vertragsgestaltungen auch weder kontrollieren noch verhindern, dass die eingezahlten Betr�ge f�r projektfremde Belange verwandt werden. Die Zusatzrisiken werden durch g�nstigere Marktkonditionen kompensiert.
Diese Verh�ltnisse sollen durch den zum 20. Mai 2008 in Kraft getretenen �Escrow Act� ge�ndert werden. Dieses Gesetz sieht - vereinfacht dargestellt - vor, dass Zahlungen auf einem Sperrkonto verbleiben, bis das Geb�ude fertiggestellt oder ein bestimmter Baufortschritt erreicht ist. Um dies abzusichern, nimmt die Neuregelung einen erheblichen Verwaltungsaufwand und die Einschaltung eines Finanzinstituts als Escrow Agent in Kauf.
Bei Anwendung des Escrow Acts muss der Projektentwickler die Errichtung mit teuren Bankkrediten vorfinanzieren. Die Anzahlung selber wird bank�blich niedrig verzinst. Eine weitere Zusatzbelastung sind die Bankentgelte f�r die zus�tzliche Dienstleistung. Die nicht unerhebliche Verteuerung des gesamten Projekts hat im Ergebnis der K�ufer zu tragen. Dies hat auch der Gesetzgeber gesehen und �berl�sst es allein den Vertragsparteien, ob sie sich an das neue Gesetz halten wollen oder nicht.

Neu sind auch die seit Jahresbeginn geltenden Regelungen zu Geb�udeinspektionen im Rahmen des Building Control Acts. Die im Dezember 2005 mit einer zweij�hrigen �bergangsfrist eingef�hrten ministeriellen Anweisungen sehen kleine j�hrliche Inspektionen sowie eine Generaluntersuchung der Geb�udesubstanz im F�nf-Jahres-Rhythmus durch lizensierte private Unternehmen vor. Es ist kein Geheimnis, dass die tats�chliche Anwendung weit hinter dem vorgegebenen Zeitplan zur�ck bleibt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich durch den Condominium Act, den Escrow Act, aber auch durch die amtlichen Richtlinien und die Handhabung der Verwaltungspraxis die Rechtssicherheit beim Immobilienerwerb verbessert hat. Es ist damit zu rechnen, dass der Gesetzgeber durch schnelle Anpassungen weiterhin sicherstellen wird, dass das gewerbliche und private Interesse an Immobilieninvestitionen auch durch ausl�ndische Investoren nachhaltig auf hohem Niveau bleibt.


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Dr. Ulrich Eder, Rechtsanwalt/Steuerberater
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